Kur pritet që së shpejti në bregdetin e Durrësit të hapet sezoni turistik, në plazhin e këtij qyteti interesi nga turistët duket i pakët. Agjentët imobiliarë në këtë qytet kanë konfirmuar se shitblerjet e apartamenteve në zonën e Plazhit, të mbipopulluar me pallate banimi, janë tërësisht në “përgjumje”.
ndonëse oferta është shumë e madhe, kërkesa është e ulët.
“Në tregun e apartamenteve në plazh, rol negativ luajnë emigrantët, të cilët gjithnjë e më shumë nuk po blejnë më në vend. Nëse më parë, emigrantët blinin një shtëpi për plazh, qoftë për periudhën e pushimeve apo për të afërmit e tyre, prej më se 2-3 vitesh, pesha e tyre ka rënë ndjeshëm”
Agjentët imobiliarë konfirmojnë se prej më shumë se një viti tregu imobiliar në Durrës, por sidomos në zonën e Plazhit, është në një apati totale. Shitjet kanë qenë shumë të pakta, megjithëse numri i apartamenteve që dalin në shitje sa vjen e rritet.
“Duhet thënë se edhe nga shtetas kosovarë ka pasur interes, por shumë pak prej tyre arrijnë që të finalizojnë një blerje apartamenti”, thotë drejtuesja e agjencisë “Dea”.
Faktor negativ duket se ka edhe situata politike në vend, e cila ndikon në rrudhjen e investimeve edhe në këtë sektor. Sipas agjentëve, është më se normale që në periudha të paqarta politike edhe individët e bizneset të jenë të paqartë për investimet që do të ndërmarrin në të ardhmen.
Ajo që mund të rigjallërojë disi tregun imobiliar në zonën e Plazhit është amnistia që tashmë është miratuar nga qeveria, e cila parashikon edhe reduktimin e taksës mbi pronën (në momentin e shitjes) në 1%.
“Ky reduktim thuajse me dhjetë herë pritet që të japë ndikim pozitiv në këtë treg, duke shpresuar ndoshta për gjallërim të tij”, thotë znj. Isaku.

Çmimet, nuk ka asnjë ndryshim

Por ndonëse kërkesa për të blerë apartamente ka rënë, kjo nuk është reflektuar në rënie të çmimeve. Sipas të dhënave nga tregu, çmimet e apartamenteve nuk janë rritur dhe nuk pritet që kjo të ndodhë edhe në muajt në vazhdim.
Çmimi minimal për një apartament në Plazhin e Durrësit është 400 euro/m² dhe ky vlen për pallatet në brezin e tretë apo të katërt të rrugës. Çmimi maksimal arrin në 900 euro/m² me të cilin shiten kryesisht çmimet në brezin e parë, fare pranë bregdetit.
“Çmimet janë në ato nivele që kanë qenë dhe nuk presim që edhe gjatë sezonit veror të ketë një ndryshim të tyre. Oferta e madhe për apartamente në zonën e Plazhit të Durrësit duket se gjithsesi nuk po ushtron ende presion te ndërtuesit për të ulur çmimet”, thotë Isaku.
Por sipas tij, efekt i tërthortë në rritjen e çmimeve është edhe zhvlerësimi i lekut, që detyrimisht rrit çmimin që duhet të paguajnë klientët kur blejnë një apartament, i cili shitet në euro.

Zona e Plazhit

450-700 euro/m² është çmimi i apartamenteve në vijën e dytë, tretë etj.
900-1000 euro/m² është çmimi i apartamenteve në vijën e parë

Vlorë, pak shitje

Një treg mjaft apatik duket edhe ai i shit-blerjeve të apartamenteve në qytetin e dytë bregdetar më të madh në vend, Vlorë. Agjenti imobilar, Nesim Hodaj, thotë për “Monitor” se çmimet e apartamenteve janë të njëjta me ato të 5 viteve të fundit, duke mos reflektuar asnjë lloj luhatjeje.
“Çmimet nuk kanë lëvizur dhe vazhdojnë të qëndrojnë në nivelin e 450-1000 euro/m2, kjo në varësi të cilësisë dhe vendndodhjes së tyre”, thotë Hodaj.
Sipas tij, interesi është i ulët kjo si pasojë e rënies së të ardhurave për shumicën e konsumatorëve shqiptarë. Struktura e blerësve tashmë dominohet nga imigrantët (nga pjesa e brendshme e vendit dhe kryesisht nga qytete si Tepelena, Berati, Fieri e deri nga Korça), e më pas vijojnë ata që duan një zgjerim sipërfaqeje banimi dhe shumë më pak nga emigrantët.
Agjentët imobiliarë në këtë qytet thonë se, në vitet 2006-2007, tregu i banesave në qytetin e Vlorës pati disa ndryshime të konsiderueshme. Në shumë ndërtime u vërejt përmirësim i cilësisë së punimeve jo vetëm nga pikëpamja arkitekturore, por edhe në anën funksionale të tyre me përmirësimin e cilësisë së shërbimit të përbashkët me ashensorë cilësorë, etj.
Ndërkohë, shumë i ulët duket interesi në Sarandë, me një vijë të lakmueshme bregdetare. Sipas të dhënave nga agjencitë imobiliare në vend, çmimi i apartamenteve luhatet nga 400-800 euro/m2, kjo në varësi të zonës në të cilën ndodhen objektet. Në krahasim me 2 vjet më parë çmimet rezultojnë 10-20 për qind më të ulëta, ku çmimet minimale ishin 500-550 euro/m2. Në fakt, qyteti më skajor i jugut të vendit është sot në fluksin më të madh të ndërtimeve, ku pothuajse të gjitha kodrat e qytetit janë të mbuluara nga ndërtesat shumëkatëshe të shërbimeve dhe banimit. Sipas të dhënave nga agjentët imobiliarë, ata që kanë blerë më shumë objekte banimi në këtë qytet janë emigrantët, pesha e të cilëve ka rënë ndjeshëm, Por edhe vendasit, që pak vite më parë kërkonin në këtë qytet një apartament për sezonin veror, duket se e kanë ulur interesin për qytetin bregdetar, kjo si pasojë edhe e fluksit të madh të ndërtimeve. Blerësit e huaj këtu janë edhe më të paktë në numër, kjo për shkak të infrastrukturës ende të keqe që lidh Sarandën me pjesën tjetër të vendit dhe me Tiranën.
Sipas agjentëve imobilarë, në 5 vitet e fundit, në bashkinë e Sarandës, janë dhënë mbi 100 leje ndërtimi. “Fenomeni i mos shitjes së apartamenteve të reja, ka ndodhur se ka mbingopje të tregut pasi firmat e ndërtimit kanë rendur pas fitimit. Është punuar me idenë se do të kishte fitime afatshkurtra, pa bërë plan biznesi dhe analizën e tregut, kështu oferta është më e madhe se kërkesa në Sarandë ndërkohë që edhe fuqia blerëse ka rënë”, thonë agjentët.

Lezha, 500 euro/m2 për një apartament

Në listën e qyteteve të vendit, Lezha, renditet në nivele të kënaqshme përsa i përket çmimeve të apartamenteve. Të dhënat nga agjentët imobilarë si dhe nga vrojtimet direkte në terren konfirmojnë se ndërtimet e reja në qytetin bregdetar janë të shumta, ndërkohë që ende shumë kompani vazhdojnë të ngrenë godina shumëkatëshe.
Çmimet e apartamenteve të reja variojnë nga 400-500 euro/m2 dhe tendenca është për mosrritje të mëtejshme të tyre gjatë muajve në vazhdim.
“Ndërtimet janë të shumta dhe numri i apartamenteve të reja që ofrohen gjithashtu. Rreth 90% e tyre janë të shitura dhe nuk mund të flitet për ndonjë stok të këtij sektori në Lezhë”, -thotë një agjent imobilar në këtë qytet.
Duke qenë një qytet bregdetar, Lezha, kishte një nivel të lartë të kërkesës për apartamente dhe kjo ka nxitur mjaft ndërtues që të ngrenë godina. Mjaft ndërtues janë shtyrë edhe nga përfundimi i rrugës Durrës-Kukës, e cila mendohej se do të sillte një numër të konsiderueshëm blerësish nga Kosova. Në fakt, agjentët konfirmojnë se më shumti blejnë vendasit dhe më të paktë janë individët që kanë blerë për qëllime turizmi. Vendasit, të cilët jetojnë dhe punojnë jashtë shtetit nuk kanë hezituar që të derdhin kursimet e tyre në blerjen e një apartamenti, pasi mund të shfrytëzojnë për pushime gjatë periudhës së verës.
Në qytet numërohen rreth 600 biznese private prandaj ka aktivitet të lartë tregtar, faktor që ka nxitur edhe ritmin e lartë të ndërtimeve.
Ashtu si edhe qytetet e tjera bregdetare në vend, Lezha, po vuan masakrën urbane që ka ardhur si pasojë e studimeve të pjesshme pjesore. Kjo situatë detyroi Bashkinë e qytetit që një vit më parë të bllokonte dhënien e lejeve të ndërtimit.

TË VEÇANTA

40-200 euro/m2 është çmimi i trojeve në bregdet.
450-900 euro/m2 është çmimi i apartamenteve në Durrës.
800-1200 euro/m2 është çmimi i apartamenteve në fshatrat turistike të Durrësit.
650-1000 euro/m2 është çmimi i apartamenteve në bregdetin e Vlorës.
550-800 euro/m2 është çmimi i apartamenteve në bregdetin e Sarandës.

Vlora
Çmimet e apartamenteve në qytetin e Vlorës janë në të njëjtin nivel, krahasuar me 2 vjet më parë,. Sot çmimi minimal i metrit katror për një apartament është 450 euro, ndërkohë që maksimali shkon në 800-1000 euro/m2.

Saranda
Çmimi i apartamenteve lëviz nga 400-800 euro/m2, kjo në varësi të zonës në të cilën ndodhet objekti. Në krahasim me 2 vjet më parë, sipas të dhënave nga agjencitë por edhe të “Monitor” mbi tregun e dy viteve më parë, çmimet rezultojnë 10-20 për qind më të ulëta, ku çmimet minimale ishin 500-550 euro.

Qira më të ulëta për dyqanet dhe zyrat
Sipas të dhënave nga tregu, çmimet e qirave të zyrave kanë një rënie deri në 10% për zonën e qendrës dhe deri në 30% për të gjitha zyrat dhe dyqanet që ndodhen në Periferi të Tiranës.
Çmimet e dyqaneve variojnë nga 10-20 euro/m2, ndërkohë që një vit më parë ato shkonin deri në 35 euro/m2. Ndërsa qiratë e zyrave luhaten nga 4-20 euro/m2.
Agjentët imobiliarë konfirmojnë se përgjatë 2-3 viteve të fundit ka pasur një nivel të qëndrueshëm të çmimeve të qirave, por rritja e ndjeshme e ofertës ka vënë në presion poseduesit e dyqaneve dhe zyrave për t’i ulur ato, sidomos për ato në periferi.
Por nëse flitet për ambiente tregtare në zonat e shtrenjta të Tiranës, si Blloku, Stadiumi “Qemal Stafa” apo pranë Radio Televizionit Shqiptar kërkesa është gjithnjë e lartë dhe çmimet gjithashtu janë më të kripurat.
“Qendra padyshim që është një potencial i madh edhe për qiratë, sepse pagesat aty janë dhe do të vazhdojnë të jenë të larta”,
Në fakt, aktualisht situata në treg flet për një mbingopje të tregut për ambiente tregtare. Në çdo ndërtim të ri kati parë i destinohet gjithmonë ambienteve tregtare, dhe në shumë raste, varësi të pozicionit, edhe kati i dytë ofrohet për këtë lloj shërbimi. Nga ana tjetër, kush ka një banesë në një pallat të vjetër në kat të parë ka investuar paratë e tij duke e braktisur si ambient banimi dhe duke e kthyer në një mjedis tregtar. Arsyeja është mjaft e thjeshtë: një ambient tregtar mund të shitet ose jepet me qira shumë herë më shtrenjtë se një ambient banimi.
Të dhënat nga tregu imobilar vendas flasin për një përqendrim të kërkesës për ambiente zyrash pikërisht në qendra dhe në struktura të organizuara, kjo pasi shërbimi dhe përfitimi janë më të mëdha.
Në fakt, këtë interes e tregon edhe çmimi më i lartë i një ambienti në një qendër biznesi se në një apartament banimi. Sipas të dhënave nga tregu imobilar, çmimi i qirasë në godinat e posaçme për biznes luhaten deri në 20 euro/m2 në muaj. Kjo do të thotë se për një ambient rreth 100 m2, me hapësirë jo të madhe për një zyrë, duhet të paguash deri në 2000 euro/muaj qira ambienti.
Sigurisht, që në një qendër biznesi në çmim përfshihen edhe shërbime që ofrohen nga administrata e saj, si ashensor, pastrim, energji elektrike 24 orë, kushte që nëse do të jesh në një bllok banimi duhet t’i përballosh dhe menaxhosh tërësisht vetë.
Nga ana tjetër, vetë bizneset thonë se tashmë është bërë më komode të menaxhosh sipërmarrjen nga një qendër e mirëfilltë biznesi, e cila ofron edhe kushte më të mira për klientët apo dhe për vetë punonjësit. Gjithsesi, zyrat në qendrat e biznesit ende i përkasin bizneseve të mëdha apo që kanë të ardhura të konsoliduara, ndërkohë që të vegjlit duhet ende t’i drejtohen kateve të para të apartamenteve.

Apartamente nga 40 m² deri ne 126 m².

Cmimet fillojne 450€ m²

Cel 0693257025

Rritja e pritshme
Rritja reale e çmimeve do të ndodhë në pranverën e vitit 2011, ku sektori pritet ta ketë rimarrë veten tërësisht nga kriza që e preku që në fillim të vitit 2009

Sipas të dhënave rritja reale e çmimeve do të ndodhë në pranverën e vitit 2011, ku sektori pritet ta ketë rimarrë veten tërësisht nga kriza që e preku që në fillim të vitit 2009.
“Është padyshim një lojë nervash ndërtues-blerës, ku që të dyja palët kërkojnë që të luajnë me çmimet optimale. Por këtë betejë duket se po e fitojnë ndërtuesit, të cilët jo vetëm që nuk i ulën çmimet, por me kthimin e kërkesës kanë tendencë për t’i rritur ato”, thotë agjenti imobilar në kryeqytet, Dritan Caka.
Edhe përfaqësuesit e Shoqatës së Ndërtuesve konfirmojnë se ka një shtim të interesit, por rritja e çmimeve ndoshta do t’i “përkasë” disa muajve më vonë.
“Sigurisht që me të dalë nga kriza në të cilën ishin mbërthyer shumë kompani, çmimet do të rriten sërish”, thotë Ilir Hebovija, nëndrejtor i shoqatës.
Ajo që vihet re është një shtrenjtim i pritshëm në zonën e qendrës në Tiranë, që është gjithnjë në “top-listën” e kërkesave për blerje apartamentesh. Të dhënat nga agjencitë imobilare, por edhe ndërtues që ndërtojnë në këto zona konfirmojnë se në muajt në vazhdim mund të ketë rritje të vogël, deri në 5% të çmimeve në këto zona.

Trendi, drejt rritjes së çmimeve

Të dhënat nga Shoqata e Ndërtuesve të Shqipërisë konfirmojnë se 2-3 muajt e fundit ka një rritje të kërkesës nga klientë të ndryshëm, qofshin vendas apo emigrantë. “Duhet theksuar se që nga muaji korrik ka rritje të kërkesës megjithëse pak kanë përfunduar në kontrata reale shitblerjeje”, thotë Ilir Hebovija, duke shtuar se për momentin nuk pritet një rritje e çmimeve të apartamenteve.
Edhe Avenir Kika, i cili po ndërton një kompleks të madh banimi në rrugën “Komuna e Parisit” pranë Tiranës së Re në kryeqytet kjo ka konfirmuar se tre muajt e fundit i janë rritur shitjet e apartamenteve, por duke ruajtur atë nivel çmimesh. Sipas tij, kërkesa duket se do të vijojë të mbetet e lartë edhe gjatë muajve në vazhdim, pasi po blejnë jo vetëm emigrantët, por edhe mjaft vendas.
Të njëjtin fakt e pohon për “Monitor” edhe Behar Male, ndërtues i një kompleksi të madh banimi e shërbimi në Tiranën e Re.
“Aktualisht kemi vënë re se ka rritje të klientëve të ndryshëm, qofshin këta vendas por edhe emigrantë, për të blerë apartamenteve. Kjo rritje interesi po vihet re gjatë gusht-shtator”, thotë ndërtuesi Behar Male. Kjo situatë duket se ka rritur edhe pritshmëritë e ndërtuesve për muajt në vazhdim që pritet të sjellin një shtim të të ardhurave në sektor dhe të investimeve.
Edhe për ndërtuesin Hajredin Fratari, situata është e njëjtë. Ai thotë se gjatë sezonit veror ka pasur ecuri shumë të mirë të shitjeve dhe ata që po blejnë janë emigrantët, kryesisht ata që jetojnë në Greqi, por edhe çiftet e reja.
“Në kompleksin e apartamenteve që kam ndërtuar në Kashar shitjet po ecin kënaqshëm dhe ka interes. Dyqanet janë shitur të gjitha, ndërkohë që tani po shiten edhe apartamentet. Po blejnë tashmë edhe emigrantët”, shpjegon Fratari.

Kostot janë në rritje
[ad#ad-1]
Një faktor që mund të nxisë edhe më shumë rritjen e çmimeve është shtrenjtimi i kostove të ndërtimit. Sipas të dhënave nga ndërtuesit, vetëm muajt e fundit çmimi i hekurit është shtrenjtuar me 20%.
Rritje të çmimeve ka pasur edhe për duraluminit, si dhe për pllakat. Të vetmet që kanë pësuar rënie çmimesh janë tullat, me 40%. Rritja e kostove duket se po shtyn edhe më shumë ndërtuesit për të rritur çmimet.
“Fakti që çmimi i hekurit është shtrenjtuar me 20% do të na detyrojë që të rrisim disi çmimet e apartamenteve”,thotë Behar Male.
Një fakt i ri që sa vjen dhe përforcohet në treg është ndryshimi i sjelljes së klientelës. Gjithnjë e më shumë blerësit po kërkojnë që të blejnë apartamente me çelësa në dorë dhe me hipotekë. Vendasit blejnë më shumë kredi bankare, gjë që e bën më se të nevojshme pasjen e një hipoteke shtëpie. Ndryshe është për emigrantët, të cilët blejnë kryesisht me para në dorë.

Ndryshimi i sjelljes
Gjithnjë e më shumë blerësit po kërkojnë që të blejnë apartamente me çelësa në dorë dhe me hipotekë. Vendasit blejnë më shumë kredi bankare, gjë që e bën më se të nevojshme pasjen e një hipoteke shtëpie

“Fakti që ka kërkesë, por ka pak finalizime kontratash është pasojë e një sjelljeje të re konsumatore. Tashmë klientët janë bërë më të kujdesshëm, pasi presin deri sa të përfundojë tërësisht apartamenti. Ky fakt po e vështirëson gjithnjë e më shumë lidhjen e kontratave të shitblerjeve”, thotë Ilir Hebovija.
Edhe agjenti imobilar Dritan Caka shprehet se është rritur gama e klientëve që kërkon apartamente cilësore, duke i kushtuar rëndësi punës së bërë nga ndërtuesit.

Ndërtuesit: Tashmë, optimistë

Të gjithë operatorët e tregut, agjentë e ndërtues, kanë konfirmuar faktin e një periudhe “të re” për shitblerjet e apartamenteve. Ata thonë se që nga muaji korrik, kërkesa ka vazhduar të rritet dhe kjo pritet të vazhdojë edhe në muajt në vazhdim.
Edhe për Behar Malen, situata në kompaninë e tij duket optimiste.
“Nëse flas në aspektin personal, për kompaninë time ‘TID Construction’, situata është e mirë. Jam për momentin i angazhuar në dy kantiere të mëdha dhe projektet po ecin me ritme normale”, thotë Behar Male.
Sipas tij, ndonëse mjaft “etiketojnë” se sektori po kalon një situatë të vështirë, kjo që po ndodh është veçse trendi i duhur, sepse tashmë tregu po shkon në “logjikën” dhe nivelin normal. Sektori i ndërtimit për shumë vite rresht ka zënë peshën kryesore në Prodhimin e Brendshëm Bruto, deri në 13% të tij, por duket se do ta humbasë peshën e tij. Sipas ndërtuesve, tashmë në treg janë plotësuar nevojat emergjente të individëve për strehim dhe ndërtimi si rrjedhojë nuk mund të vijojë të ecë me ritme shumë të larta.
“Është absurde të pretendosh se ky sektor do vijojë me ritme të larta, sepse nuk mund të presim që njerëzit të blejnë nga 3-4 shtëpi. Dhe në fakt sinjalet e kësaj rënie kanë nisur që në 2005-2006 dhe ndërtuesit reaguan duke ulur ritmet, çka në fakt i shpëtoi nga kriza që nisi në vitin 2008”, thotë ndërtuesi i njohur Behar Male.
Ndërtuesit theksojnë se në Shqipëri nuk ka një krizë të sektorit, ndryshe nga disa vende të rajonit, pasi nuk ka një volum të madh të apartamenteve të pashitura apo karabina të ngritura dhe të lëna në mes.

Çmimet shitjes e apartamenteve në Tiranë:

Zona            Çmimi (euro/m²)
Tiranë e Re        1000-1500
Komuna e Parisit    700-850
Ish-Blloku        1700-2500
Pranë TVSH        1800-2000
Rr. Elbasanit        1200-1800
Unaza            800-1200
Selvia, Rr. Dibrës    1000-1500
Rr. e Kavajës        1200-1700
Rr. e Durrësit        1200-1700
Zogu i Zi         900-1200
Unaza e Re         400-650
Fresku             400-650

Burimi: Agjencitë Imobilare

In September the Parliament is expected to approve some amendments to the law on foreign investments. It is likely that nothing would be easy. According to the new draft, the foreign investors are qualitatively differentiated in terms of the legal protection compared to the Albanian investors.  presents some opinions from different players, both pros and cons such amendments
[ad#ad-1]
Strong debate are expected with regard to the amendments the Government proposed (which are expected to be discussed in the new parliamentary session) to the law “on foreign investments” of year 1993. Unofficially it is declared that the issue might be submitted for interpretation to the Constitutional Court, because of many problems it presents related to the treatment of the issues in the legal terms used and the fact that the draft-law privileges considerably the foreign investors compared to the Albanian ones in all bilateral agreements with the third parties, where one party is the Albanian government. Different business representatives stated that the law discriminates the foreign investments, and at the same time they call for the opinion of all stakeholders to be taken into consideration at the time when it will be discussed and approved.
[ad#ad-1]
Lawyers go further on stating that the law goes above the Code of Penal Procedure, and it has anti-constitutional elements in the way how it is prepared.

Why was the law amended?

In the reasoning accompanying the amendments it is accepted openly the negative role that the Albanian courts have played in parting of the foreign investors, an official statement not very satisfactory for the image of Albania, the legal experts stated.

In the reasoning accompany the amendments proposed, repeatedly it is mentioned the fact that the judicial system in Albania has many problems in treating the ownership issues, making this law indispensable, the law compilers wrote in the said reasoning

Also, it is stated that the both political wings have been positive toward the foreign investments and that the courts remain the problem. “Recently for the foreign investors a specific, real and clear concern is the low security level of the investments of the foreign investors as a result of the intermediary decision of the Albanian courts”, it is written in the reasoning.

Ministry of Economy representatives explained that the new measures are necessary and they will serve as a guarantee for the foreign investments.

The Albanian government has considered the preparation of the law as an obligation of the Stabilization and Association Agreement.

Content that kindled debates

Prepared in 1993, the law on foreign investments (presently in force) was appraised as very advanced for the time. But, what has made the Albanian institution to call for its revision after 17 years are the problems that have arisen with the ownership and courts, but also the obligations arising from the Stabilization-Association Agreement.

For the first time in an Albanian law, the foreign investments will be under a “special protection”, a term completely new and known only in the Code of Penal Procedure. Such thing (according to the reasoning accompanying the draft-law) is undertaken because those investments are “threatened” by the intermediary decision of the Albanian courts. In the reasoning it is stated that:”due to the claims arising of the blocking activity of the Albanian courts, in some cases it is noticed a hesitation by the part of the foreign investors, up to their departure”. The draft-law compilers noticed that most of the actions contested in the court, where the foreign investors are a party, are all the claims of the third parties which challenge the official acts issued by the public administration servants with the claim that they are in violation of the Albanian legislation.

In the draft-law the term “special protection” and communitarian companies are reflected in the Article 1 (definitions) and in the Article 8, which foresees 6 additional provisions. Those provisions, it is stated in the reasoning, have an organic merge with the text of the law of year 1993. According to the draft-law “special state protection” consists in the civil judicial protection that the Republic of Albania may accord to the foreign investments in compliance with the provided conditions. Such protection mechanism would function in the cases where there is specific government interest. In particular, in the public or tourist, energy or agriculture infrastructure; it is done based on the concessionaire contract; on the real estate at the Albanian state availability; on a real estate where the foreign investors is entitled based on the duly documents or public acts; when the investments is done or foreseen to be undertaken for a value of less than 10 million euro.

Draft-law provides that the special state protection foresees the replacement of the full rights of the foreign investors by the Albanian state in legal-civil conflict with the third party. Albanian state is represented b the ministry of line through the General Advocate for the State.

In case the court decides in favor of the plaintiff, which might be the owner of the site or the object where the business will operate, the Albanian state undertakes to compensate it with public estate somewhere else, while the business will continue to operate normally. In addition to that, another bigger protection is related with the immunity of the foreign investments versus the Albanian judicial system. If an investment has the status of the special state protection, the Albanian courts cannot make any measure such as activity suspension or sequestration. After wining such status, the court measures can be made only on public properties.

In addition, the law recognizes the opportunity of expropriation of the owner in favor of the investor. In the cases when there is a final court decision objecting the foreign investors right on the real estate, the government may decide for the expropriation of this property for the public interest and to return it to the investor. Even in the cases when the court decision is made prior to the entry into force of this law, the Albanian state through the General Advocate for the State call the court for the replacement of such measure, already not longer on the business property, but also on the public property. All above, according to the compilers of the legal amendments, would serve to avoid the abusive phenomena, which in all cases is translated into a financial bill for the government in the international arbitration. On the other hand, it is deemed that this new procedure would serve for the unification of the judicial practices in disputes resolution. In all cases it would be the Council of Ministers that will define whether a foreign investor will be subject to the privilege of government special protection. It is defined that those measures are not applicable longer than seven years from the entry into force of this agreement. It is clarified that it would not lead to discrimination to the activities operating in Albania at the time when such measure is made compared to the Albanian companies or citizens.

In the reasoning it is stated that the Government taking into consideration the international commitments on completing the ownership registration within 4 years (of the second term) foresees that this instruments of special protection to be in force for a transitory period until 2014.

Të huajt nuk blejnë më

Blerjet e të huajve në tregun e pasurive të paluajtshme në vend kanë rënë ndjeshëm. Kriza botërore dhe rezistenca e çmimeve të pasurive të patundshme në Shqipëri duket se po frenon kërkesën. Agjentët: Nuk presim përmirësime këtë vit
[ad#ad-1]
Lajmet se në Shqipëri po mbërrinin të huajt për të blerë apartamente dhe toka nuk vijnë më nga agjencitë e pasurive të paluajtshme në vend. Interesi dhe shitjet kanë rënë ndjeshëm dhe ky vit nuk pritet të ketë ndonjë përmirësim.

Rënia e blerjeve nga të huajt është një fakt që konfirmohet nga të gjithë përfaqësuesit e agjencive imobiliare të pyetur nga “Monitor” dhe fakti është që edhe ky vit nuk pritet të sjellë ndonjë përmirësim real në kërkesën dhe interesin e tyre për prona të patundshme në Shqipëri.

Pse ra interesi
Shkaku kryesor që ka ndikuar në rënien e blerjeve nga të huajt është kriza globale financiare që nisi dhe e thellua pikërisht në ato shtete ku jetojnë edhe blerësit më potencialë të pasurive të patundshme.

Dukuria

Në një situatë të tillë, të huajt kanë zgjedhur të presin edhe në ato raste kur ata vërtet kanë interes real për investim. Por fakti që në Mal të Zi, Bullgari, Kroaci e Serbi çmimet kanë rënë shumë, i bën ato vende më me interes.

Ku ka interes

Kryesisht të huajt në Shqipëri kanë interes në blerje tokash, apartamente rezidenciale si dhe qendra tregtare.

“Kjo është një situatë vëzhguese për të gjithë investitorët, por gjithsesi vijon të ketë interes në zhvillim vilash dhe zona industriale. Është e vërtetë që ka rënie të blerjeve, por këto vihen re më shumë tek ata të huaj nga shtete që janë prekur më shumë nga kriza”, thotë Sipas tij, të huajt që po shfaqin për momentin interes në Shqipëri janë italianët dhe kryesisht si investitorë.

Viti 2010, jo rritje të kërkesës

Ky vit nuk pritet të ketë rritje të kërkesës për blerje pasurish të patundshme nga të huajt. Situata pritet të jetë e njëjtë me atë të 2009-s, ku edhe çmimet duket se do të vijojnë të rezistojnë.

Në vend ka një zhvillim edhe të komplekseve të vilave, kryesisht në zonën e Farkës dhe në këto ndërtime synohet pikërisht që blerësit të jenë të huaj apo edhe vendas me të ardhura relativisht të mëdha. Çmimet e vilave luhaten

Çfarë ndodhi dy vjet më parë

Njëherësh me rritjen e interesit nga të huajt, çmimet e pasurive të patundshme u rritën deri në 20%, sipas të dhënave nga agjentët imobiliarë, por ato u ndalën, që pas muajit shtator. Shkaku i stopimit të rritjes ishte “frika” që mbërtheu blerësit, si dhe bankat nga kriza ndërkombëtare financiare, që solli mungesë të ndjeshme të likuiditeteve në treg.

Por ajo që vënë në dukje ekspertët imobiliarë është fakti se gjatë vitit 2008 pati shumë interes, por pak finalizime konkrete. Interesi solli mjaft të huaj në Shqipëri, që panë realisht mundësitë e investimit, por tani që anëtarësimi është bërë real, investimet pritet të jenë të prekshme. Tani mbetej ende shumë për t’u ezauruar për sa i përket investimeve të huaja.

Ndonëse 2008-a ishte një periudhë kur mjaft investitorë të huaj dhe ekspertë ishin optimistë. Sipas tyre, interesi i të huajve ishte në rritje dhe tani që çmimet ishin në “stanjacion” dhe kishin një tendencë për rënie, ata realisht do të nisin të blejnë në Shqipëri.

“Vendi ynë është ende më i liri në Ballkan në çmimet e pasurive të patundshme dhe prandaj ka shumë interes nga të huajt”, shpjegonte Stela Dhami, menaxhere në përfaqësinë e “Colliers International” në Shqipëri. Sipas saj, po mbërrinin shumë investitorë që më parë kanë pasur vështirësi për t’i tërhequr. Kur shohin që një kompani tjetër po zgjerohet dhe po rritet këtu, edhe të tjerë nxitojnë që të hedhin kapitalet e tyre. Çdo gjë bëhet 100% e sigurt tashmë që vendi është anëtar i NATO-s.
Por shumë të huaj largohen kur ndeshen me mungesën e planeve rregulluese të territorit, mangësi që zhgënjen në fakt investitorët, që shohin te Shqipëria një vend me potenciale të mira zhvillimi. Thuajse në të gjitha zonat e vendit mungojnë planet e mirëfillta territoriale, që nga ato industriale e deri tek ato bregdetare.

Çmimet

Trojet

Tiranë-Durrës              150-200 euro/m²

Gjiri i Lalzit                  80-150 euro/ m²

Jug                                          100-200 euro/m²

Ap. Rezidenciale (vila)             2500-3500 begin_of_the_skype_highlighting              2500-3500      end_of_the_skype_highlighting euro/m²

Presioni për uljen e çmimeve

Në tregun e brendshëm të pasurive të paluajtshme çmimet vazhdojnë të rezistojnë edhe pse kërkesa ka rënë ndjeshëm

Parashikimi

Agjencitë

Sipas përllogaritjeve tona ka rreth 10,000 apartamente të pashitura vetëm në Tiranë dhe rreth 2,000 të tjerë në Durrës. Gjatë këtij viti, me siguri që do të ketë ulje të çmimeve, sepse situata do të vështirësohet edhe më shumë për ndërtuesit

Ndërtuesit

“Euro është shtrenjtuar, por kjo është monedha që ne bëjmë transaksionet dhe nuk ndërhyjmë për të amortizuar shtrenjtimin e saj. Luhatjet e kursit na lënë indiferentë në këtë drejtim”, thotë Kika.

Is it worthy to invest on them?

Construction business increasingly is focusing on the construction of smaller hydro power plants as a profitable business alternative with guaranteed sales. How much does it cost to construct a hydro power plant? What is the payback period?[ad#ad-1]

Hydro power concessions given recently by the Albanian government have oriented to the energy sector a considerable number of Albanian construction companies, whose entry is expected to further grow in the years to come as a result of the expected future development of the energy renewable sources sector. According to National Agency of Natural Resources, orientation of the companies toward this sector is expected given the favorable financial situation created by the latest legal regulations undertaken in this context.

By the end of last year the standard mandatory contract on energy purchase was approved. According to it, the Albanian government guarantees the concessionaire the purchase for 15 years of the energy at the average import price plus 10%. Law is applicable for the hydro power plants smaller than 15 megawatt. “But we should state that most of the existing HPPs, about 90% of them, are of a capacity less than 15 megawatt. Such scheme is made for all concessionaires to have their energy sales guarantied”, told , ANRM director.

Figures from the National Agency of the Natural Resources indicate that almost entire range of those HPPs with a capacity below 15 megawatt is given with concession to the Albanian companies. This is due to the modest rate of investments needed for such projects. Total value of the concessions is u 1.94 billion euro. explained that 5 megawatt corresponds on average to an investment of 5 million euro. According to the global standards, the average value of producing 1 megawatt power requires approximately 1 million euro investment; it makes the investments on HPPs at 2-3-4 million euros to be done by the Albanian companies. “In general they are construction companies, which have considered it as a good opportunity to make use its own equipments and assets. They have machineries, structures, designers, implementers and they lack the construction market. Almost 80% of the hydro power plants concessionaires are construction companies”, stated the director of the Natural Resources Agency.

whose company operates in the construction sector, energy and city cleaning, presently the hydro energy is one of the sectors with higher rate of return.  . “Guaranteed sales for first 15 years make us to hope that within the first five years to be able to return the investment”, said. “” company has won the right to use two other hydro power plants, respectively   1 and 2, built up at the communism regime. “Very soon both HPPs will undergo a total reconstruction, which will be accompanies with the increase of their producing capacities”,
[ad#ad-1]
“We expect to repay the total investment value within 5-7 years period”, told , executive director of HPP, which has become operational since February 2010. He added that the works were completed within two years period, respecting all the terms and conditions of the contract entered with the Government, as well as the financial obligation provided in that contract. “No doubt the guarantee of the sale at the market price for the first 15 years of the operation is a significant financial advantage. This is one of the key reasons that many companies considered it as very interesting market”, said. But there is also another element that makes the companies more interested: crediting from the banks. “I see several constructors that have turned their eyes to the energy not only because of the organic ties with our sector, but it is also backed by the banks, which do consider this sector as of crediting potential”, said, president of the construction company “Fratari Constructions”. According to , the construction companies may easily adopt the construction capacities in this sector due to the construction volume in those kinds of works.

Real estate agents describe different types of buyers when asked to profile the potential clients from the two main countries inhabited by Albanians. To date, more active in our coast have been the Kosovars, whose buying is focused mostly on the coastal area of Durres. According to executive officers of the real estate agencies,[ad#ad-1] most of them have bought cheap construction in the coastal areas. “To date, they have bought cheap and small constructions, mostly 1+1 apartments. In most of the cases they are concentrated Shkembi i Kavajes area and near the Railway area, “said Elsa Zoto from “Koral” agency.
“Potential buyer of the real estate in Albania, in principle are people that have a living standard above the average, i.e. the group of people that do not depend on their salary for living, but they have other revenue sources, including our emigrants (whose number is highly reduced as a result of the global economic crisis) men who have above average living standard, namely, the category of people who depend not only wages but also have other sources of income, but not excluding the migrants our (whose number is dwindling too, as a result of the global economic crisis)”, said Agron Beka, owner of consulting company” Immobilia” in Pristine, who does not see that high demand from the Kosovar market. “ It cannot be denied that the Kosovars have interest in buying apartments on the Albanian coast, in particular in Durres, but at that extent that the Albanian constructors claim”, Beka said.

“The profile of buyers from Macedonia is different, which have more pretensions not only for the constructions quality, but also for the location of the objects and the distance from the sea. They have always have more pretensions that the Kosovars in terms of the apartment quality, as well as their location. They are ready to pay higher prices in order the apartments to meet their demands”, Elsa Zoto told.

But according to the constructors, the profile of buyers from Kosovo has changed in the last years. According to Hajredin Fratari, recently Kosovars have increased their demand on construction quality, as well as about their location, distance from the sea and infrastructure-related conditions.
[ad#ad-1]
“It is true that in the previous years many small and cheap apartments were bought. But now we are facing mostly with an increase of the apartments density in the areas they have bought them, which in fact has made the situation difficult in general. Also, they pay a proper attention to the purity of sea water”, Fratari said.
Agencies outside the play

Both the real estate agencies and the constructors accept that the way how the Albanian market is structured makes difficult to reach to an accurate conclusion on the demand in general in the Albanian market. Hajredin Fratari explained the perception on low demand by the Kosovar real estate agencies with the fact that those interested come in person in Albania to receive information on prices, location and apartments’ quality.

It seems that this is the case for the Albanian agencies as well. According to Elsa Zoto, for her agency is very difficult to come to an accurate conclusion related to the demand coming not only from Macedonia and Kosovo, but also from other potential buyers due to the lack of cooperation with the constructors. “In the Albanian real estate market it is not worked like all over the world. Constructors do not leave the real estate agencies to manage the objects. Presently, they work through making the publicity of the object on their own through boards with phone numbers and contact address. Such behavior places us outside the game and it makes for none to have any accurate info on the demand and supply in the market”, Zoto said.

Demand from Kosovo still poor

How true is the statement made by the Albanian constructors, that there is a higher demand by the Kosovars for apartments in Albanian coastal areas?

It is partially accurate. It cannot be denied that the Kosovars have interest in buying apartments on the Albanian coast, in particular in Durres, but at that extent that the Albanian constructors deem.

What is the impact of the construction of Durres-Kukes road in the number of Kosovars looking for buying a house in the Albanian coastal areas?

Road is of importance in particular in national long-term plan, but this road will increase furthermore the number of tourist in the Albanian coast rather than the growth of the number of apartments buyers in the coastal areas. Therefore, we do not have any significant growth in terms of buyer as a result of the fact that Durres-Kukes road is operational.

What is the level of the citizens contacting your company for buying houses on Albanian coast (or even apartments in Tirana or land)? Is there any high demand?

Although my company “Immobilia” is in market for 18 years, the number of demands for buying real estates in Albania is still low.

How do you collect the information related to the houses on coastal areas in Albania? Do you cooperate with Albanian agencies to provide to the customers the proper information?

We obtain almost any information on real estate in Albania through our Albanian cooperators, which deal with real estate circulation. Thus, they are the main providers for such information, including also other ways of receiving information.

What social stratum do those individuals looking for apartment on coastal areas belong to?

Potential buyer of the real estate in Albania, in principle are people that have a living standard above the average, i.e. the group of people that do not depend on their salary for living, but they have other revenue sources, including our emigrants (whose number is highly reduced as a result of the global economic crisis).

What kind of apartments do they look for mostly and in what areas of the Albanian coast? At what prices? At what size?

In principle Kosovars do have interest for average size apartment i.e. two bedrooms. Durresi remains the city where the Kosovars interest is higher and look for having real estate there. There are many reasons for that e.g. Durresi is the nearest coastal area to Kosovo; Durresi in general has a better infrastructure compared to the other cities in Albania (excluding some other coastal cities). Due to the higher concentration of Kosovars in Durres, the potential buyers fell more secure in terms of investment because Durresi is also closer to Tirana, etc. But Kosovars have their complaints about the coast in Durres, mostly related to the dirtiness in the beach, high noises after 24:00, urban chaos, and others.

Is there any high number of Kosovars that have bought real estate to date? Do you think that their number will increase in the coming years? Do you expect any demand growth in the future about the second house at the Albanian coast by the Kosovars?

Compared to the opportunities, the number is not high. To date the Kosovars have concentrated 90% of their investing capital only in Durres considering the fact that Albania has much more attractive coastal areas for the Kosovars holidaymakers. I deem that the buyers number in the future (following the global economic crisis and other specific economic and political problems of Kosovo, no doubt that there would be an increase, but not at enormous rate. Traveling through Kukës-Durrës highway makes a Kosovars that within the weekend to come to Durres and on Monday to be back at work. Therefore, there is a question: is it necessary to buy an apartment? When someone has an apartment in Durres, there is a dominance of the psychological factor that you should go there more frequently, and therefore, there is no any interest to visit other coastal countries, etc. thus, today in general the people need to change as much as possible the relaxing environment. In shortly, I would say that we, Albanians, have a culture of work, but not yet that of holidays.